입주권도 증여·상속 재산이며 시가로 평가합니다. 다만 투기과열지구에서는 재건축은 조합설립인가 뒤, 재개발은 관리처분계획인가 뒤에 증여로 넘겨받은 사람이 원칙적으로 조합원이 될 수 없어 현금청산 대상이 될 수 있습니다. 상속은 이 제한에서 빠집니다.
조합원 지위 — 증여와 상속이 다릅니다
도시 및 주거환경정비법 제39조 제2항은 투기과열지구에서 위 시점 뒤에 정비사업의 건축물이나 토지를 양수한 사람은 조합원이 될 수 없다고 정합니다. 여기의 양수에는 매매뿐 아니라 증여도 들어가고, 상속과 이혼으로 넘어간 경우는 빠집니다.
2025. 10. 16.부터 서울 전역과 경기 일부가 투기과열지구로 지정되었습니다. 오래 보유하고 거주한 1주택자 등 법이 정한 예외가 있으므로, 증여 전에 조합원 지위가 이어지는지 조합과 함께 확인합니다.
평가는 어떻게 하나
평가의 원칙은 시가입니다. 평가기간 안에 같은 사업장의 비슷한 입주권 거래가나 감정가가 있으면 그 값을 씁니다. 그런 값이 없으면 종전 부동산의 권리가액, 그때까지 낸 분담금, 웃돈(프리미엄) 상당액 등을 바탕으로 평가합니다.
상속받은 입주권도 상속개시일 현재 평가액이 나중에 팔 때의 취득가액이 됩니다. 신고 때 낮게 평가하면 지금 세금은 적어도 뒤의 양도소득세가 커질 수 있습니다.
취득세와 양도소득세
취득세는 넘겨받을 때 종전 건물이 아직 남아 있는지, 철거되었는지에 따라 주택으로 볼지 토지로 볼지가 달라질 수 있습니다. 증여일 현재의 사업 단계를 먼저 확인합니다.
입주권은 양도소득세에서 주택 수에 들어가, 받는 사람이 가진 다른 주택의 1세대 1주택 비과세 판단에 영향을 줍니다. 상속으로 받은 입주권에는 따로 정한 특례가 있어 요건을 별도로 봅니다.
지금 할 일
- 사업 단계(조합설립인가·관리처분계획인가·철거 여부)를 조합에 확인합니다.
- 투기과열지구 안이라면 증여 뒤에도 조합원 자격이 유지되는지 조합과 법령으로 확인합니다.
- 관리처분계획의 권리가액·분담금 자료와 최근 입주권 거래가를 모읍니다.
- 받는 사람 세대의 주택·입주권 수를 세어 나중의 양도소득세를 미리 봅니다.
근거 도시 및 주거환경정비법 제39조 제2항상속세 및 증여세법 제60조소득세법 제89조 제2항
이 글은 2026. 10. 30. 기준의 일반적인 정보이며 개별 사안에 대한 법률·세무 자문이 아닙니다. 세법과 외환 규정은 자주 바뀌므로 실제 신고·계약 전에는 상담에서 최신 기준을 확인하세요.