아파트를 자녀에게 증여하면 자녀가 증여세와 취득세를 냅니다. 대출이나 전세보증금을 함께 넘기면 그 빚만큼은 부모가 판 것으로 보아 부모에게 양도소득세가 붙습니다. 증여 뒤 10년 동안은 상속세 합산과 양도소득세 이월과세가 따라옵니다.
자녀가 내는 세금 두 가지
증여세는 아파트의 시가에서 증여재산공제(성인 자녀는 10년 합산 5천만 원, 미성년 자녀는 2천만 원)를 뺀 금액에 10~50%의 세율을 곱해 계산합니다. 증여받은 날이 속하는 달의 말일부터 3개월 안에 신고하면 산출세액의 3%를 공제받습니다.
취득세는 증여(무상취득)의 경우 기본 3.5%입니다. 다만 조정대상지역 안에 있고 시가표준액이 3억 원 이상인 주택을 증여받으면 12%로 무거워지고, 1세대 1주택자인 부모가 그 집을 자녀에게 주는 경우는 중과에서 빠집니다. 여기에 지방교육세 등이 더 붙습니다.
예를 들어
시가 10억 원 아파트를 성인 자녀에게 증여하고, 그 전 10년 동안 받은 증여가 없다고 해 보겠습니다(단순화한 예시). 과세표준은 10억 원에서 5천만 원을 뺀 9억 5천만 원이고, 세율 30%에 누진공제 6천만 원을 적용하면 산출세액은 2억 2,500만 원입니다. 기한 안에 신고하면 3%인 675만 원을 빼 2억 1,825만 원이 됩니다.
취득세는 이와 별도입니다. 중과 대상이 아니면 시가인정액의 3.5%, 중과 대상이면 12%가 기준이 되므로, 증여 전에 부모 세대의 주택 수와 조정대상지역 여부부터 확인합니다.
빚을 넘기거나, 10년 안에 일이 생기면
대출이나 전세보증금을 자녀가 떠안는 부담부 증여라면, 그 빚만큼은 부모가 자녀에게 판 것으로 보아 부모에게 양도소득세가 붙고 나머지에만 증여세가 붙습니다.
증여 뒤 10년 안에 부모가 돌아가시면 이 아파트는 증여 당시 값으로 상속재산에 다시 합산됩니다. 또 자녀가 10년 안에 팔면 취득가액을 부모가 처음 산 값으로 계산하는 이월과세가 적용될 수 있습니다.
지금 할 일
- 부모 세대의 주택 수와 아파트가 조정대상지역 안에 있는지 확인합니다.
- 같은 단지 비슷한 면적의 최근 거래가와 공시가격을 함께 뽑아 둡니다.
- 지난 10년 동안 자녀가 부모·조부모에게서 받은 증여를 정리합니다.
- 증여받은 날이 속하는 달의 말일부터 3개월 안에 증여세(세무서)와 취득세(시·군·구청)를 각각 신고합니다.
근거 상속세 및 증여세법 제53조상속세 및 증여세법 제56조상속세 및 증여세법 제47조상속세 및 증여세법 제68조지방세법 제11조 제1항지방세법 제13조의2소득세법 제97조의2
이 글은 2026. 10. 30. 기준의 일반적인 정보이며 개별 사안에 대한 법률·세무 자문이 아닙니다. 세법과 외환 규정은 자주 바뀌므로 실제 신고·계약 전에는 상담에서 최신 기준을 확인하세요.