배우자나 부모에게서 증여받은 부동산을 증여일부터 10년 안에 팔면, 양도소득세를 계산할 때 취득가액을 증여 당시 값이 아니라 증여한 사람이 처음 산 값으로 봅니다. 이 이월과세 기간은 2023. 1. 1. 이후 증여분부터 10년이고, 그 전 증여분은 5년입니다.
이월과세 — 소득세법 제97조의2
증여를 거쳐 취득가액을 높인 뒤 팔아 양도소득세를 줄이는 것을 막는 규정입니다. 배우자나 직계존비속에게서 받은 토지·건물 등을 기간 안에 팔면, 취득가액은 증여자가 산 값으로, 보유기간도 증여자가 산 날부터 계산합니다.
받은 사람이 낸 증여세는 양도차익을 계산할 때 필요경비로 뺍니다. 받은 사람이 1세대 1주택 비과세 요건을 갖춰 파는 경우 등에는 이월과세를 적용하지 않는 예외가 있습니다.
예를 들어
어머니가 3억 원에 산 토지(지금 시가 5억 원)를 2024년에 아들이 증여받아 2028년에 5억 원에 판다고 해 보겠습니다(단순화한 예시). 이월과세가 없다면 취득가액이 증여 당시 평가액 5억 원이어서 양도차익이 거의 없습니다.
이월과세가 적용되면 취득가액이 어머니가 산 3억 원이 되어, 차익 2억 원에서 아들이 낸 증여세 등 필요경비를 뺀 금액에 양도소득세가 붙습니다.
그 밖의 가족, 그리고 상속
형제자매처럼 배우자·직계존비속이 아닌 특수관계인에게 증여한 뒤 그 사람이 10년 안에 팔고, 증여세와 양도소득세를 합친 금액이 증여자가 직접 팔았을 때의 양도소득세보다 적으면 증여자가 직접 판 것으로 보아 과세합니다(제101조 제2항). 판 돈이 실제로 받은 사람에게 돌아간 경우는 예외입니다.
증여자가 10년 안에 돌아가시면 상속인이 받은 증여재산은 증여 당시 값으로 상속재산에 합산됩니다. 그 부동산을 팔았는지와는 관계가 없습니다.
지금 할 일
- 증여받은 날과 증여자가 처음 산 날·값을 등기부와 매매계약서로 확인합니다.
- 팔기 전에 이월과세를 적용할 때와 아닐 때의 양도소득세를 세무사와 함께 계산합니다.
- 증여세 신고서와 납부 영수증을 보관합니다. 필요경비로 빼는 근거가 됩니다.
- 증여자의 나이와 건강을 고려해 상속재산 합산 기간도 함께 봅니다.
근거 소득세법 제97조의2소득세법 제101조 제2항상속세 및 증여세법 제13조
이 글은 2026. 10. 30. 기준의 일반적인 정보이며 개별 사안에 대한 법률·세무 자문이 아닙니다. 세법과 외환 규정은 자주 바뀌므로 실제 신고·계약 전에는 상담에서 최신 기준을 확인하세요.