부담부 증여란 무엇이고 언제 따져 볼 만한가요?

조문으로 보면

상속세 및 증여세법 제47조 제1항은 증여재산에 담보된 채무로서 받는 사람이 인수한 금액을 증여재산가액에서 뺍니다. 증여자가 그 부동산을 임대하고 받은 보증금도 이런 채무에 들어갑니다.

빠진 채무 부분은 소득세법 제88조에 따라 부모가 자녀에게 유상으로 넘긴 것, 곧 양도로 봅니다. 부모의 취득가액도 전체 가액 가운데 채무가 차지하는 비율만큼 나눠 양도차익을 계산합니다.

취득세도 나뉩니다. 채무 부분은 매매로, 나머지는 증여로 보아 각각의 세율을 적용합니다.

언제 따져 볼 만한가

부모의 집이 1세대 1주택 비과세 요건을 갖추었거나, 산 값이 높아 양도차익이 작은 부동산이라면 채무 부분의 양도소득세가 작아 전체 세금이 줄어들 수 있습니다. 증여세는 누진세율이어서 과세 대상이 줄어드는 효과가 큽니다.

반대로 오래전에 싸게 사서 많이 오른 부동산이나 부모가 여러 채를 가진 경우에는 채무 부분의 양도소득세가 커서 단순 증여보다 불리할 수 있습니다. 두 방식의 세금을 나란히 계산해 보고 정합니다.

빚은 자녀가 실제로 갚아야 합니다

배우자나 직계존비속 사이의 부담부 증여는 자녀가 채무를 인수하지 않은 것으로 추정합니다(제47조 제3항). 금융기관 대출처럼 객관적으로 확인되는 채무이고, 채무자를 자녀로 바꾸는 등 인수 사실이 드러나야 뺄 수 있습니다.

세무서는 신고 뒤에도 그 빚을 누가 갚는지 살핍니다. 부모가 이자나 원금, 전세보증금 반환금을 대신 내 주면 그 금액은 새로운 증여로 봅니다.