증여는 말로 해도 성립하지만, 서면으로 하지 않은 증여는 아직 이행하지 않은 부분을 각 당사자가 해제할 수 있습니다. 부동산은 증여계약서가 있어야 증여 등기를 할 수 있습니다. 공증은 법이 요구하지 않지만, 날짜와 내용을 다툼 없이 남기는 데 쓸모가 있습니다.
민법으로 보면
증여는 한쪽이 재산을 대가 없이 주겠다고 하고 상대방이 받아들이면 성립합니다(민법 제554조). 다만 증여의 의사가 서면으로 표시되지 않았으면 각 당사자가 해제할 수 있고(제555조), 이미 넘겨준 부분에는 영향이 없습니다(제558조).
그래서 「나중에 집을 주겠다」는 약속만 있고 서면이 없으면, 주는 사람의 마음이 바뀌었을 때 받는 사람이 이행을 청구하기 어렵습니다.
세금과 등기에서는
증여세는 계약서가 없어도 재산이 실제로 넘어가면 과세됩니다. 반대로 계약서가 있으면 언제, 누가, 무엇을 주었는지 보여 주는 자료가 되어 증여일과 자금 출처를 설명하기 쉬워집니다.
부동산을 증여로 등기할 때에는 증여계약서를 등기원인 서류로 내고, 그 계약서에 부동산 소재지 시·군·구청의 검인을 받아야 합니다(부동산등기 특별조치법 제3조). 취득세 신고에도 이 계약서가 쓰입니다.
공증과 조건
공증은 법적으로 필수는 아니지만, 작성 날짜와 서명이 본인의 것임을 공적으로 남겨 나중에 「그런 계약을 한 적 없다」는 다툼을 줄입니다. 금액이 크거나 자녀가 여럿이어서 형평 문제가 생길 수 있다면 고려할 만합니다.
부양 같은 조건을 붙이려면 계약서에 그 조건과, 지키지 않으면 해제한다는 내용을 구체적으로 적습니다. 조건을 적은 부담부 증여를 자녀가 지키지 않아 해제와 원상회복이 인정된 대법원 판결이 있습니다(대법원 2015. 12. 10. 선고 2015다236141 판결).
지금 할 일
- 주는 사람, 받는 사람, 재산(주소·계좌·주식 수), 증여일, 조건을 적은 증여계약서를 두 부 만들어 각자 보관합니다.
- 부동산이면 계약서 검인과 등기, 증여세·취득세 신고 일정을 함께 잡습니다.
- 조건을 붙인다면 조건의 내용과 해제 사유를 구체적으로 적습니다.
- 다툼이 예상되면 공증인 사무소에서 인증을 받아 둡니다.
근거 민법 제554조민법 제555조민법 제558조부동산등기 특별조치법 제3조대법원 2015. 12. 10. 선고 2015다236141 판결
이 글은 2026. 10. 30. 기준의 일반적인 정보이며 개별 사안에 대한 법률·세무 자문이 아닙니다. 세법과 외환 규정은 자주 바뀌므로 실제 신고·계약 전에는 상담에서 최신 기준을 확인하세요.