해외에 사는 자녀 명의로 한국 부동산을 사거나 관리하려면 어떻게 하나요?

살 때

자녀가 해외에서 가져온 자기 돈으로 사면 비거주자의 국내 부동산 취득으로서 외국환거래규정에 따른 신고를 합니다. 부모가 돈을 대거나 부모 부동산을 넘기면 거주자가 비거주자에게 재산을 증여하는 것이어서 한국은행 신고가 원칙이고(외국환거래규정 제7-46조), 국내 부동산을 증여받는 비거주자 쪽도 신고 대상이 됩니다.

증여세는 국내 재산의 증여이므로 자녀가 공제 없이 내고 부모가 연대납부의무를 집니다(상속세 및 증여세법 제4조의2). 자녀가 외국 국적이면 부동산 거래신고 등에 관한 법률에 따라 취득 원인에 맞는 신고(매매는 거래신고, 증여·상속 등은 외국인 취득 신고)를 하고, 지역에 따라 계약 전에 허가가 필요한 곳도 있습니다.

관리할 때

자녀가 국내에 없으면 세금 고지서를 받고 신고를 처리할 납세관리인을 정해 세무서에 신고할 수 있습니다(국세기본법 제82조). 세를 놓으면 임대소득을 한국에 신고하고, 재산세 같은 보유세도 자녀 이름으로 나옵니다. 임대차 계약이나 은행 업무는 재외공관에서 확인받은 위임장으로 국내 대리인이 처리하는 방식이 쓰입니다.

팔 때

비거주자가 국내 부동산을 팔면 양도소득세를 내는데, 1세대 1주택 비과세 같은 거주자 혜택은 원칙적으로 적용되지 않습니다(소득세법 제121조). 매각대금을 해외로 가져갈 때는 매각과 세금 납부를 보여 주는 서류를 갖춰 송금 절차를 밟습니다. 살 때의 자금 흐름 기록이 팔 때까지 이어져야 합니다.