가족법인에 부동산을 넘기는 방법에는 무엇이 있나요?

증여 — 법인세와 주주 증여세

부모가 법인에 부동산을 증여하면 법인은 그 가액을 이익으로 보아 법인세를 냅니다(법인세법 제15조). 지배주주와 그 친족이 30% 이상 가진 법인이라면, 법인이 얻은 이익 가운데 주주 몫이 한 사람당 1억 원 이상일 때 그 주주에게 증여세가 매겨집니다(상속세 및 증여세법 제45조의5).

매매 — 값이 핵심입니다

법인이 부모에게서 부동산을 사면 부모는 양도소득세를 냅니다. 특수관계인인 법인에 시가보다 싸게 팔아 그 차액이 3억 원 이상이거나 시가의 5% 이상이면, 시가에 판 것으로 보아 양도소득세를 다시 계산합니다(소득세법 제101조). 법인 쪽에서도 현저히 싸게 산 이익에 대해 주주에게 증여세가 매겨질 수 있습니다.

법인에 살 돈이 없으면 대출을 받거나 부모에게 빌리게 되는데, 이때는 이자와 상환 기록이 다시 문제가 됩니다.

현물출자 — 양도소득세와 이월과세

현물출자도 세법상 양도로 보아 양도소득세가 매겨집니다. 회사를 세우면서 현물출자를 하면 상법상 검사인의 조사나 공인된 감정인의 감정을 거칩니다(상법 제290조·제299조의2).

개인사업자가 사업에 쓰던 자산을 현물출자해 법인으로 전환하는 경우에는, 요건을 갖추면 부모가 낼 양도소득세를 법인이 나중에 그 자산을 팔 때 내도록 미루는 이월과세가 있습니다(조세특례제한법 제32조). 다만 주택과 주택을 취득할 수 있는 권리는 대상에서 빠지므로 주택임대업자는 이 길을 쓰기 어렵습니다.

자주 하는 실수

취득세를 빼고 계산하는 것, 법인 명의로 옮긴 뒤에도 부모가 대가 없이 쓰는 것, 감정이나 시가 확인 없이 가족끼리 값을 정하는 것입니다. 부동산 임대 위주의 작은 법인은 법인세율이 높게 적용된다는 점도 함께 봅니다.