유언에 따른 부동산 등기는 재산을 받는 사람(수증자)과 유언집행자가 함께 신청합니다. 유언집행자가 없으면 상속인들이 그 자리를 대신합니다. 자필·녹음 유언이면 가정법원의 검인조서가 필요하고, 검인 때 상속인이 유언장의 진위를 다퉜다면 그 상속인의 동의서나 유언이 유효하다는 판결이 따로 필요합니다.
기본 구조
대법원 등기예규(유증을 받은 자의 소유권보존(이전)등기신청절차 등에 관한 사무처리지침)에 따르면, 유증으로 인한 소유권이전등기는 포괄유증이든 특정유증이든 수증자를 등기권리자로, 유언집행자나 상속인을 등기의무자로 하여 공동으로 신청합니다. 수증자가 유언집행자이거나 상속인이어도 마찬가지입니다.
등기원인은 유언자가 사망한 날의 「유증」으로 적습니다. 유증이 상속인의 유류분을 침해하더라도 등기관은 신청을 받아들이고, 유류분 문제는 등기와 별도로 다툽니다.
준비할 서류
공정증서 유언은 공정증서 정본이나 등본으로 충분하고 검인이 필요 없습니다. 자필증서·녹음·비밀증서 유언은 가정법원 검인조서 등본을 함께 냅니다. 여기에 유언자의 사망 사실과 유언집행자의 자격을 보여 주는 서류 등 등기소가 요구하는 서류를 갖춥니다.
자필 유언장의 검인조서에 상속인이 진위를 다툰 진술이 적혀 있으면, 그 상속인의 이의 없음 진술서와 인감증명, 또는 그 상속인을 상대로 받은 유언 유효확인 판결 등이 있어야 등기할 수 있습니다. 대법원은 등기신청에 이의가 없다는 진술 자체를 구하는 소송은 허용되지 않는다고 보았으므로, 유언효력확인의 소 같은 방법을 씁니다(대법원 2014. 2. 13. 선고 2011다74277 판결).
세금과 기한
상속인이 유증받으면 상속으로 보는 세율을, 상속인이 아닌 사람이 받으면 그 밖의 무상취득 세율을 적용하는 등 받는 사람에 따라 취득세가 달라집니다(지방세법 제11조). 취득세 신고·납부 기한이 따로 있으므로 등기 준비와 함께 확인합니다.
유증받은 부동산도 상속세 신고 대상에 들어갑니다. 등기 일정과 상속세 신고기한을 함께 맞춰 둡니다.
지금 할 일
- 유언의 종류(공정증서·자필 등)를 확인하고, 자필이면 가정법원 검인부터 마칩니다.
- 검인조서에 상속인의 이의 진술이 있는지 확인합니다.
- 유언집행자와 수증자가 함께 등기소에 낼 서류 목록을 등기소나 법무사에게 받습니다.
- 부동산 소재지 시·군·구청에서 취득세 신고 기한과 세율을 확인합니다.
근거 민법 제1091조민법 제1101조등기예규(유증을 받은 자의 소유권보존(이전)등기신청절차 등에 관한 사무처리지침)대법원 2014. 2. 13. 선고 2011다74277 판결지방세법 제11조
이 글은 2026. 10. 30. 기준의 일반적인 정보이며 개별 사안에 대한 법률·세무 자문이 아닙니다. 세법과 외환 규정은 자주 바뀌므로 실제 신고·계약 전에는 상담에서 최신 기준을 확인하세요.