상속재산은 돌아가신 날의 시가로 평가합니다. 시가는 그 재산의 매매·감정·수용·경매 가격이나 비슷한 재산의 거래 가격에서 찾고, 그런 가격이 없을 때만 공시가격 같은 법정 방법(보충적 평가)으로 계산합니다. 어떤 값을 쓰느냐에 따라 상속세와 나중의 양도소득세가 함께 달라집니다.
조문으로 보면
제60조는 상속재산을 상속개시일 현재의 시가로 평가한다고 정합니다. 시가는 불특정 다수 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우 통상 성립된다고 인정되는 가액입니다.
상속개시일 전후 각 6개월의 평가기간(시행령 제49조) 안에 그 재산의 매매가액, 감정가액, 수용·경매·공매가액이 있으면 시가로 봅니다. 아파트처럼 거래가 많은 재산은 면적·위치·용도가 같거나 비슷한 재산의 매매가액(유사매매사례가액)이 시가가 되기도 합니다.
시가가 없을 때
단독주택·토지·상가처럼 비슷한 거래를 찾기 어려우면 개별공시지가·개별주택가격·기준시가 같은 보충적 평가 방법을 씁니다(제61조). 비상장주식은 회사의 순손익가치와 순자산가치를 가중평균하는 방법 등으로 평가합니다(제63조).
저당권 등이 설정된 재산은 그 재산이 담보하는 채권액 등과 비교해 큰 금액으로 평가합니다(제66조). 대출이 많이 잡힌 부동산은 공시가격보다 높게 평가될 수 있다는 뜻입니다.
감정평가를 받아 두는 경우
공시가격이 시세보다 많이 낮은 이른바 꼬마빌딩 같은 비주거용 부동산은 세무서가 감정평가를 의뢰해 그 값으로 과세하는 경우가 있습니다. 미리 감정평가를 받아 신고하면 평가 다툼을 줄일 수 있습니다.
상속받은 부동산을 언젠가 팔 계획이라면, 감정가로 신고해 두는 쪽이 양도소득세의 취득가액을 높게 남깁니다(소득세법 시행령 제163조). 공제 범위 안이라 상속세가 생기지 않는 집이라면 특히 따져 볼 만합니다.
지금 할 일
- 상속재산마다 매매 사례·공시가격·감정가 가운데 쓸 수 있는 값을 나란히 적습니다.
- 같은 단지·같은 면적의 최근 거래가 있는지 국토교통부 실거래가 공개시스템에서 찾아봅니다.
- 비주거용 부동산이나 비상장주식이 있으면 신고 전에 감정평가·주식평가를 받을지 정합니다.
- 평가 방법을 정할 때 상속세와 나중의 양도소득세를 함께 계산합니다.
근거 상속세 및 증여세법 제60조상속세 및 증여세법 시행령 제49조상속세 및 증여세법 제61조상속세 및 증여세법 제63조상속세 및 증여세법 제66조소득세법 시행령 제163조
이 글은 2026. 10. 30. 기준의 일반적인 정보이며 개별 사안에 대한 법률·세무 자문이 아닙니다. 세법과 외환 규정은 자주 바뀌므로 실제 신고·계약 전에는 상담에서 최신 기준을 확인하세요.