부모 토지 위에 자녀가 건물을 지으면 어떻게 되나요?

토지 무상사용 이익

제37조는 타인의 부동산을 무상으로 사용해 이익을 얻은 사람을 증여받은 것으로 봅니다. 부모와 자녀처럼 특수관계인 사이에서는 대가가 없다는 것만으로 적용될 수 있습니다. 다만 부동산 소유자와 함께 사는 주택과 그 딸린 땅은 제외됩니다.

이익은 토지 가액에 법이 정한 비율을 곱해 일정 기간 단위로 계산하고, 그 금액이 기준 금액에 이르지 않으면 과세하지 않습니다. 땅값이 비싼 도심 토지일수록 기준을 넘기 쉽습니다.

부모 땅을 담보로 대출을 받아 건축하는 경우에도 담보를 무상으로 이용한 이익이 문제 될 수 있습니다(제37조 제2항).

건축 자금과 부모 쪽 세금

건물을 지은 돈은 자녀 자신의 돈이어야 합니다. 부모가 공사비를 대 주면 그 금액은 현금 증여입니다.

부모가 그 땅으로 임대사업을 하고 있었다면, 특수관계인에게 공짜로 쓰게 한 것이 부모의 소득을 부당하게 줄인 것으로 보아 다시 계산될 여지도 있습니다(소득세법 제41조).

나중에 상속할 때

땅은 부모, 건물은 자녀 명의로 남으면 부모가 돌아가실 때 땅만 상속재산이 됩니다. 다른 형제가 그 땅을 함께 상속받더라도 건물 때문에 쓰거나 팔기 어려워 분할 다툼의 원인이 되기 쉽습니다.

그래서 토지 사용 관계를 사용대차나 임대차 계약서로 정해 두고, 장기적으로 그 땅을 누가 가질지까지 증여나 유언 계획에 미리 반영합니다.