먼저 그 빚을 자녀가 넘겨받을지 정합니다. 넘겨받으면 부담부 증여가 되어 빚만큼은 부모의 양도소득세로, 나머지는 자녀의 증여세로 계산하고, 넘겨받지 않으면 부동산 전체 값에 증여세가 붙습니다. 넘겨받는다면 은행 채무자 변경과 임대인 지위 승계를 실제로 마쳐야 합니다.
대출 — 채무자를 자녀로 바꿉니다
근저당 대출은 은행의 동의를 받아 채무자를 자녀로 바꾸는 채무인수 절차를 거칩니다. 은행은 자녀의 소득과 신용으로 다시 심사하고, 지역과 주택 수에 따라 대출 규제가 적용될 수 있습니다.
채무자를 바꾸지 않고 부모가 계속 갚는다면, 가족 사이 부담부 증여는 자녀가 빚을 인수하지 않은 것으로 추정되므로 그 빚을 증여재산에서 빼기 어렵습니다(상속세 및 증여세법 제47조 제3항).
전세보증금 — 임대인 지위가 넘어갑니다
대항력을 갖춘 세입자가 있는 주택을 증여받으면 자녀가 임대인의 지위를 넘겨받아, 계약이 끝날 때 보증금을 돌려줄 의무를 집니다(주택임대차보호법 제3조 제4항). 증여자가 받아 둔 임대보증금은 증여재산에서 빼는 채무에 해당합니다.
세입자에게 임대인이 바뀌었다는 사실과 보증금 반환 계획을 알리고, 임대차계약서 사본을 증여세 신고 때 냅니다. 나중에 보증금을 돌려줄 때는 자녀의 돈이나 새 세입자의 보증금으로 돌려주어야 합니다.
신고 뒤에도 봅니다
세무서는 부담부 증여로 신고된 빚을 자녀가 실제로 갚는지 신고 뒤에도 확인합니다. 부모가 이자를 대신 내거나 보증금 반환 돈을 대 주면 그 금액은 새로운 증여입니다.
취득세에서도 채무 부분은 매매로 보아 매매 세율을 적용하지만, 가족 사이에서는 자녀가 그 빚을 감당할 소득·재산이 있다는 것을 보여 주어야 유상으로 인정됩니다.
지금 할 일
- 대출 잔액증명서와 근저당 내역, 임대차계약서와 보증금 액수를 확인합니다.
- 은행에 채무인수가 가능한지, 자녀 명의 심사가 되는지 미리 물어봅니다.
- 세입자에게 임대인 변경을 알리고, 보증금 반환 계획을 자녀 기준으로 세웁니다.
- 부담부 증여라면 부모의 양도소득세 신고 기한도 함께 확인합니다.
근거 상속세 및 증여세법 제47조 제1항상속세 및 증여세법 제47조 제3항상속세 및 증여세법 시행령 제36조주택임대차보호법 제3조 제4항소득세법 제88조지방세법 제7조
이 글은 2026. 10. 30. 기준의 일반적인 정보이며 개별 사안에 대한 법률·세무 자문이 아닙니다. 세법과 외환 규정은 자주 바뀌므로 실제 신고·계약 전에는 상담에서 최신 기준을 확인하세요.