아직 상속재산을 나누지 않았다면 상속인 전원의 협의로 나누고, 협의가 안 되면 가정법원에 상속재산분할을 청구합니다. 분할 협의로 여러 사람이 공유하게 된 부동산을 다시 나누려면 민법의 공유물분할 절차를 거칩니다. 어느 쪽이든 한 사람이 갖고 돈으로 정산할지, 팔아서 대금을 나눌지를 정합니다.
상속재산분할 — 협의, 안 되면 가정법원
민법 제1013조는 상속인들이 협의로 상속재산을 나누고, 협의가 되지 않으면 법원에 분할을 청구하도록 합니다. 이 청구는 가정법원이 맡고, 법원은 각자의 상속분과 생전에 받은 증여, 돌아가신 분을 부양한 기여 등을 함께 봅니다.
분할 방법은 셋입니다. 부동산을 그대로 나누는 현물분할, 한 사람이 갖고 다른 상속인에게 돈을 주는 정산, 팔아서 대금을 나누는 방법입니다.
공유물분할 — 이미 공유가 된 뒤
분할 협의로 여러 사람의 공유가 되었다면 공유자는 원칙적으로 언제든 분할을 청구할 수 있습니다(민법 제268조). 협의가 되지 않으면 법원에 청구하고, 법원은 현물로 나누는 것이 원칙이지만 그럴 수 없거나 값이 크게 떨어질 염려가 있으면 경매해 대금을 나누게 합니다(제269조).
경매로 가면 시세보다 낮게 팔릴 수 있고 시간도 걸립니다. 그래서 절차 중에도 한 사람이 다른 사람의 지분을 사들이는 방식으로 합의하는 경우가 많습니다. 나눈 뒤 받은 부분에 흠이 있으면 다른 공유자가 지분 비율로 책임을 집니다(제270조).
세금에서 갈리는 지점
상속재산 분할로 법정상속분보다 많이 받더라도, 처음 분할이라면 원칙적으로 증여가 아니라 상속으로 받은 것입니다. 반면 상속분이 등기 등으로 확정된 뒤 다시 나눠 더 받으면 그 부분은 증여로 볼 수 있습니다(상속세 및 증여세법 제4조 제3항).
공유물을 지분 비율대로 나누는 것은 원칙적으로 양도로 보지 않지만, 지분보다 더 받고 돈을 주고받으면 그 부분은 양도나 증여가 될 수 있습니다. 공유물 분할에 따른 취득세도 따로 신고합니다.
지금 할 일
- 등기사항증명서로 지금 단독·공유 상태와 각자의 지분을 확인합니다.
- 상속인별로 생전에 받은 증여와 원하는 분할 방식을 정리합니다.
- 한 사람이 갖는 경우의 정산금과 팔 경우의 세후 금액을 비교합니다.
- 협의가 어렵다면 상속재산분할과 공유물분할 가운데 어느 절차인지 변호사와 함께 확인합니다.
근거 민법 제1013조민법 제268조민법 제269조민법 제270조상속세 및 증여세법 제4조 제3항
이 글은 2026. 10. 30. 기준의 일반적인 정보이며 개별 사안에 대한 법률·세무 자문이 아닙니다. 세법과 외환 규정은 자주 바뀌므로 실제 신고·계약 전에는 상담에서 최신 기준을 확인하세요.