상속받은 집의 취득가액은 부모가 산 값이 아니라 상속개시일 현재 상속세 및 증여세법으로 평가한 값입니다. 그래서 상속세 신고 때 집값을 얼마로 평가했는지가 나중의 양도소득세를 정합니다. 보유기간은 장기보유특별공제는 상속개시일부터, 세율은 돌아가신 분이 산 날부터 따집니다.
조문으로 보면
소득세법 시행령 제163조 제9항은 상속받은 자산의 취득가액을 상속개시일 현재 상속세 및 증여세법 제60조부터 제66조까지에 따라 평가한 가액으로 봅니다. 상속세 신고 때 시가로 신고했다면 그 시가가, 공시가격으로 신고했다면 공시가격이 취득가액이 됩니다.
양도차익은 판 값에서 이 취득가액과 필요경비를 뺀 금액입니다. 장기보유특별공제의 보유기간은 상속개시일부터 계산하지만, 세율을 정할 때는 돌아가신 분이 산 날부터 보유한 것으로 봅니다(소득세법 제104조 제2항).
예를 들어
아버지가 3억 원에 산 아파트를 상속받아 상속세 신고 때 시가 9억 원으로 평가했고, 3년 뒤 10억 원에 판다고 해 보겠습니다(단순화한 예시). 양도차익은 아버지가 산 값이 아니라 9억 원을 기준으로 하므로 1억 원에서 필요경비를 뺀 금액입니다.
같은 집을 공시가격 6억 원으로 신고했다면 양도차익은 4억 원이 됩니다. 상속세를 줄이려고 낮게 평가한 만큼 뒤의 양도소득세가 커지는 구조입니다.
상속 뒤 곧 팔면, 그리고 비과세
상속개시일 전후 6개월(평가기간) 안에 그 집을 팔면 그 매매가가 상속재산의 시가가 됩니다. 그러면 취득가액과 판 값이 같아 양도차익은 거의 생기지 않지만, 상속세 과세가액은 그만큼 커집니다.
상속인 세대에 그 집 말고 주택이 없거나, 상속 전부터 가진 집과 상속주택이 한 채씩이라면 1세대 1주택 비과세나 상속주택 특례를 받을 수 있는지 먼저 봅니다.
지금 할 일
- 상속세 신고서에 그 집을 얼마로, 어떤 방법으로 평가했는지 확인합니다.
- 돌아가신 분이 그 집을 산 날과 상속개시일을 등기부로 확인합니다.
- 팔기 전에 상속인 세대의 주택 수를 세어 비과세·특례 해당 여부를 봅니다.
- 판 뒤 양도소득세 신고 기한을 세무사와 함께 확인해 늦지 않게 신고합니다.
근거 소득세법 제97조소득세법 시행령 제163조 제9항소득세법 제95조소득세법 제104조 제2항상속세 및 증여세법 제60조상속세 및 증여세법 시행령 제49조
이 글은 2026. 10. 30. 기준의 일반적인 정보이며 개별 사안에 대한 법률·세무 자문이 아닙니다. 세법과 외환 규정은 자주 바뀌므로 실제 신고·계약 전에는 상담에서 최신 기준을 확인하세요.