그럴 수 있습니다. 국세청은 꼬마빌딩·나대지처럼 공시가격과 시세 차이가 큰 비주거용 부동산을 기준시가로 신고한 경우, 직접 감정평가를 의뢰하고 평가심의위원회 심의를 거쳐 그 감정가로 세금을 다시 계산해 왔습니다. 신고한 뒤에도 세무서가 세액을 결정하기 전까지는 이 가능성이 열려 있습니다.
어떻게 가능한가
상속세 및 증여세법은 시가 평가가 원칙이고, 기준시가는 시가를 찾을 수 없을 때의 보충적 방법입니다(제60조·제61조). 기준시가는 시세를 따라가지 못하는 경우가 많아, 상가 건물과 토지에서는 그 차이가 특히 큽니다.
시행령 제49조는 평가기간 밖이라도 신고 뒤 세무서가 세액을 결정하는 기한까지 나온 감정가액 등을, 가격 변동 사정을 고려해 평가심의위원회 심의를 거쳐 시가로 쓸 수 있게 합니다. 국세청은 이 규정을 근거로 신고가액과 추정 시가의 차이가 큰 건을 골라 감정을 맡겨 왔습니다.
다시 계산되면
감정가로 다시 평가되면 늘어난 값만큼 증여세를 더 내야 합니다. 신고를 했더라도 평가 방법의 차이로 세액이 늘어나는 것이어서, 가산세가 어디까지 붙는지는 경위에 따라 달라집니다.
반대로 높아진 평가액은 나중에 자녀가 그 부동산을 팔 때의 취득가액이 됩니다. 지금의 세금 부담이 커지는 대신 뒤의 양도차익은 줄어드는 구조입니다.
미리 할 수 있는 일
가장 분명한 방법은 증여 전에 스스로 감정평가를 받아 그 값으로 신고하는 것입니다. 평가기간 안에 요건을 갖춘 감정가액이 있으면 그것이 시가가 되므로, 나중에 다른 값으로 다시 평가될 여지가 줄어듭니다.
토지에 건물을 짓거나 용도를 바꾸는 계획이 있다면 증여 시기와 감정 시기를 함께 정합니다. 개발 전후로 값이 크게 달라질 수 있습니다.
지금 할 일
- 증여할 건물·토지의 기준시가와 주변 거래가를 비교해 차이를 가늠합니다.
- 차이가 크다면 감정평가를 받아 신고하는 방안을 세무사와 함께 검토합니다.
- 신고 뒤 세무서에서 감정평가나 평가심의위원회 관련 안내를 받으면 의견을 낼 자료(임대 현황, 하자, 주변 거래)를 준비합니다.
- 상속이 예상되는 부동산에도 같은 방식이 쓰이므로 함께 점검합니다.
근거 상속세 및 증여세법 제60조상속세 및 증여세법 제61조상속세 및 증여세법 시행령 제49조
이 글은 2026. 10. 30. 기준의 일반적인 정보이며 개별 사안에 대한 법률·세무 자문이 아닙니다. 세법과 외환 규정은 자주 바뀌므로 실제 신고·계약 전에는 상담에서 최신 기준을 확인하세요.