가족 사이에 시세보다 싸게 판 차액은 세 군데에서 다시 계산됩니다. 차액이 시가의 30%와 3억 원 중 적은 금액 이상이면 자녀에게 증여세가, 차액이 3억 원 이상이거나 시가의 5% 이상이면 부모의 양도소득세가 시가 기준으로 다시 계산됩니다. 2026. 1. 1.부터는 취득세에서도 증여로 볼 수 있습니다.
자녀 쪽 — 저가양수에 따른 증여
상속세 및 증여세법 제35조는 특수관계인에게서 시가보다 낮은 값으로 재산을 산 경우, 시가와 대가의 차액이 기준금액(시가의 30%와 3억 원 중 적은 금액) 이상이면 그 차액에서 기준금액을 뺀 금액을 증여받은 것으로 봅니다.
예를 들어 시가 10억 원 아파트를 아들이 6억 원에 샀다고 해 보겠습니다(단순화한 예시). 차액 4억 원이 기준금액 3억 원 이상이므로, 4억 원에서 3억 원을 뺀 1억 원이 증여재산가액이 됩니다.
부모 쪽 — 양도소득 부당행위계산
소득세법 제101조는 특수관계인에게 시가보다 낮게 팔아 양도소득세를 줄인 경우 시가로 판 것으로 보고 다시 계산합니다. 시가와 거래가의 차액이 3억 원 이상이거나 시가의 5% 이상이면 적용됩니다.
위 예에서는 차액 4억 원이 두 기준을 모두 넘으므로 부모의 양도가액은 6억 원이 아니라 10억 원으로 계산됩니다. 자녀의 증여세 기준과 부모의 양도소득세 기준이 서로 다르다는 점이 중요합니다.
2026년부터 달라진 취득세
2026. 1. 1. 이후 취득분부터는 배우자나 직계존비속 사이에서 대가와 시가인정액의 차이가 일정 기준(시가인정액의 30% 또는 3억 원)에 이르면, 취득세에서 매매가 아니라 증여로 취득한 것으로 봅니다. 그러면 무상취득 세율이 적용되고, 조정대상지역 주택이면 12% 중과까지 문제 될 수 있습니다.
자녀가 대금을 실제로 냈는지도 따로 봅니다. 대금의 출처를 설명하지 못하면 거래 전체가 증여로 추정될 수 있습니다.
지금 할 일
- 거래일 전후의 같은 단지 거래가나 감정가로 시가를 먼저 확인합니다.
- 증여세·양도소득세·취득세의 세 기준에 각각 해당하는지 표로 정리해 봅니다.
- 자녀가 대금을 낼 자기 돈(소득·예금·대출)이 있는지 확인하고 계좌 이체로 지급합니다.
- 매매계약서, 실거래가 신고 서류, 대금 이체 기록을 함께 보관합니다.
근거 상속세 및 증여세법 제35조상속세 및 증여세법 시행령 제26조상속세 및 증여세법 제44조소득세법 제101조 제1항소득세법 시행령 제167조 제3항지방세법 제7조 제11항
이 글은 2026. 10. 30. 기준의 일반적인 정보이며 개별 사안에 대한 법률·세무 자문이 아닙니다. 세법과 외환 규정은 자주 바뀌므로 실제 신고·계약 전에는 상담에서 최신 기준을 확인하세요.