부모 부동산을 담보로 자녀가 대출받으면 어떻게 되나요?

조문으로 보면

상속세 및 증여세법 제37조 제2항은 다른 사람의 부동산을 무상으로 담보로 이용해 돈을 빌려 이익을 얻으면 그 이익을 증여로 봅니다. 이익은 빌린 돈에 적정이자율(연 4.6%)을 곱한 금액에서 실제로 낸 이자를 빼서 계산하고, 1천만 원 미만이면 과세하지 않습니다. 빌린 기간을 정하지 않았으면 1년으로 봅니다.

은행 금리가 4.6%보다 높거나 비슷하면 이 이익은 거의 생기지 않습니다. 금리가 낮고 대출금이 클 때 문제가 됩니다.

예를 들어

자녀가 부모 건물을 담보로 10억 원을 연 3.5%에 빌렸다고 해 보겠습니다(단순화한 예시). 4.6%로 계산한 이자 4,600만 원에서 실제 이자 3,500만 원을 빼면 1,100만 원으로 1천만 원 이상이어서, 1,100만 원이 증여재산가액이 됩니다. 금리가 연 4%였다면 600만 원으로 이 규정의 과세 대상이 아닙니다.

갚지 못할 때와 상환 자금

부모는 자녀의 빚을 위해 담보를 내준 물상보증인(자기 재산으로 남의 빚을 책임지는 사람)이 됩니다. 자녀가 연체해 부모가 대신 갚거나 담보 부동산이 경매로 처분되면 부모는 자녀에게 돌려받을 권리(구상권)를 갖고, 이를 받지 않기로 하면 그 금액이 자녀에 대한 증여가 됩니다(제36조).

대출금으로 집이나 자산을 사면 취득 자금은 대출로 설명되지만, 그 뒤 원리금을 누가 갚는지가 다시 확인됩니다. 자녀 소득으로 갚기 어려운 규모라면 상환 자금의 증여추정(제45조 제2항)으로 이어질 수 있습니다.