자금조달계획서는 집을 살 때 부동산 거래신고와 함께 시·군·구청에 내는 서류이고, 자금출처조사는 국세청이 증여세를 매기려고 하는 조사입니다. 둘은 다른 절차이지만, 계획서에 적은 자금 내역은 이상 거래 검증과 국세청 자금 출처 확인의 출발점이 됩니다. 계획서에 적은 대로 돈이 움직여야 합니다.
누가, 언제 내는가
부동산 거래신고 등에 관한 법률에 따라 주택을 사면 계약일부터 30일 안에 거래 신고를 합니다. 기준일 현재 투기과열지구·조정대상지역에서는 금액과 관계없이 모든 주택, 그 밖의 지역에서는 거래가격 6억 원 이상인 주택에 자금조달계획서를 함께 냅니다. 투기과열지구에서는 예금잔액증명서, 소득 증빙, 증여·차입을 보여 주는 서류 같은 증빙도 같이 냅니다.
2025. 10. 15. 대책으로 서울 전역과 경기 12개 지역이 투기과열지구·조정대상지역으로 지정되었습니다. 이 지역에서는 집값과 관계없이 계획서와 증빙을 내야 하고, 지정 기간 중에는 아파트 등에 토지거래허가와 실거주 의무까지 붙습니다.
계획서가 조사로 이어지는 경로
계획서에는 자기 자금(예금, 주식 매각대금, 증여·상속, 부동산 처분대금 등)과 빌린 자금(금융기관 대출, 임대보증금, 그 밖의 차입금 등)을 나눠 적습니다. 부모에게서 받은 돈은 「증여·상속」 칸에, 부모에게서 빌린 돈은 「그 밖의 차입금」 칸에 적습니다.
신고관청과 국토교통부는 계획서를 보고 이상 거래를 골라 소명을 요구하고, 편법 증여가 의심되면 국세청에 통보합니다. 국세청은 이 자료를 자녀의 소득·재산 신고 내역과 맞춰 보고 자금출처조사 대상을 정합니다.
자주 하는 실수
계획서에는 「부모 차입」이라고 적고 차용증과 이자 기록이 없는 경우, 「증여」라고 적고 증여세 신고를 하지 않은 경우가 많습니다. 어느 쪽이든 계획서가 스스로 증거가 되어, 나중에 다른 설명을 하기 어렵게 만듭니다.
계획서는 사실대로 쓰고 그에 맞는 신고와 서류를 갖추는 순서가 안전합니다. 계획서를 거짓으로 쓰거나 요구받은 증빙을 내지 않으면 과태료 대상이 됩니다.
지금 할 일
- 살 집이 투기과열지구·조정대상지역이나 토지거래허가구역에 있는지 먼저 확인합니다.
- 자금을 항목별로 나누고, 증여받을 돈과 빌릴 돈을 구분합니다.
- 증여받는 돈은 증여세 신고를, 빌리는 돈은 차용증과 이자 이체 계획을 계약 전에 준비합니다.
- 계획서에 적은 내용과 실제 이체 기록이 맞는지 잔금 전에 다시 봅니다.
근거 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제3조부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령 제3조부동산 거래신고 등에 관한 법률 제28조상속세 및 증여세법 제45조
이 글은 2026. 10. 30. 기준의 일반적인 정보이며 개별 사안에 대한 법률·세무 자문이 아닙니다. 세법과 외환 규정은 자주 바뀌므로 실제 신고·계약 전에는 상담에서 최신 기준을 확인하세요.